토지 증여시 증여가액 설정의문의

증여받은 부동산의 가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법 등에 따라 평가합니다. 즉, 증여받은 해당 부동산에 대하여 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액(부동산 중 기준시가 10억원 이하인 것은 1개의 감정가액도 가능)이 있거나 또는 공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)있는 경우에는 시가에 해당하는 것으로 판단되고(「상속세 및 증여세법」제60조 제2항), 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우 해당 재산과 면적, 위치(방향), 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액은 시가에 포함됩니다. 증여받은 아파트와 면적(평형), 위치(동의 위치), 용도, 종목, 기준시가, 인테리어 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내) 중 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에 의하여 시가로 인정되며 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 제3항의 규정에 의거 다음의 요건을 모두 충족하는 주택(해당 주택이 둘 이상인 경우 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택)의 매매사례가액을 말합니다. ① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것 (같은 층일 필요 없음) ② 주거전용면적 차이가 평가대상주택 주거전용면적의 5% 이내 ③ 공동주택가격 차이가 평가대상주택 공동주택가격의 5% 이내 한편, 평가기준일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항에 따른 시가가 없는 경우로서 보충적 평가액으로 평가하는 경우(「상속세 및 증여세법」제60조 제3항), 사실상 임대차계약이 체결된 경우에는 임대료 등의 환산가액과 기준시가를 비교하여 큰 금액을 보충적 평가액으로 하는 것이고(「상속세 및 증여세법」제61조 내지 제65조) 1) 토지의 경우 매매사례가액을 적용하는게 사실상 어렵습니다. 2) 따라서, 감정평가사의 감정가액 (두 곳에서 감정을 받아야 합니다)을 받은 후 진행하는게 안전합니다. 3) 실제로 증여세 신고를 해보면 감정평가사의 감정가액이 너무 적게 나오는 경우 국세조사관이 다시 감평사를 동원해서 감정을 받는 경우도 속출하고 있습니다. 물론 공시지가가 12억 상당이라면 국세조사관이 자체적으로 감평을 시도하리라 보이진 않습니다.

안녕하세요. 고경현 세무사입니다. 증여재산의 경우 증여당시 시가를 증여재산가액으로 산정하고 있습니다. 해당 토지를 시가판정하여 증여세 신고를 진행하시면 될 것으로 보입니다. 감사합니다.