2026년 10월 28일조회 69
일시적 2주택, 부동산 갈아타기 중입니다. 매도잔금일/매수잔금일 하루 차이가 나는 상황이고 매도잔금일 당일 매수인 대출로 인해 전출을 해야 하는 상황이라서 하루만 제 3자 집에 전입 신고 후 다음날 매수집으로 전입 신고 할 예정인데 양도세 비과세 요건에 영향이 있는지 질문 드립니다. 매도가/거주기간은 충족된 상황입니다.
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 하루만 제3자 집에 전입하는 것은 그분이 가족이 아니라면 비과세 여부에 영향이 없습니다. 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에만 있고, 이 경우 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 계산하므로, 이미 채우셨다면 양도일 당일 전출해도 결과는 달라지지 않습니다. 1세대 1주택 여부는 양도일 현재로 판단하고, 양도일과 새 집 취득일은 원칙적으로 각각 잔금일(그 전에 등기를 접수했으면 등기접수일)입니다. 말씀하신 일정대로라면 매도 잔금이 하루 먼저이므로 양도일 현재 1주택이고, 일시적 2주택 특례가 아니라 1세대 1주택 비과세로 봅니다. 다만 새 집을 조합원입주권이나 2021년 이후 취득한 분양권으로 받는 경우에는 양도일에 주택과 그 권리를 함께 가진 것으로 보아 특례 요건을 따로 따집니다. 일정이 바뀌어 매수 잔금이 먼저라면 일시적 2주택 특례로 보고, 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 새 집을 취득했어야 합니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 양도차익에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 만큼은 과세됩니다. 이때는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 전입할 집이 본인이나 배우자의 부모·조부모·자녀(자녀의 배우자 포함)·형제자매의 집이라면 그분의 주택이 세대 주택 수에 합쳐질 수 있습니다. 세법상 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위이기 때문입니다. 계획하신 대로 양도일 당일 전입하면 양도 후 합가한 것으로 본 국세청 해석이 있고, 양도일보다 앞서 전입하면 실제로 생계를 같이했는지는 사실관계를 보고 따집니다. 세법과 별개로, 주민등록은 30일 이상 거주할 목적으로 하도록 되어 있어 실제로 살지 않는 곳에 전입신고하는 것은 주민등록법 문제가 될 수 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 같은 날 양도하시면서 다른집으로 전입신고를 하신 경우에도 먼저 양도하고 그 이후 전입신고를 하신 것으로 간주되기 때문에 양도소득세 비과세요건을 충족하신 경우 양도소득세 비과세 가능합니다. 같은날 양도와 취득을 하시는 경우에도 먼저 양도하고 그 이후에 취득한 것으로 간주해 주기 때문에 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.