2026년 10월 29일조회 94
2024년 취득한 주택 a를 매도하려고하는 상황
2026년 7월경 주택 b를 취득함.
b취득한후 3년이내에 a를 취득해야지 비과세를 받는다고 알고있는데 맞는지와
9500에 매입하고 2억2천에 매도하는데
세금은 얼마나 나올지 문의드립니다
(한옥스테이라서 인테리어 비용이 실제 1억3천 이상 들었습니다..현금으로 준것도 있고 증빙이 없는것도 있어서 어떻게해야 다 인정받을수 있는지 등 세금줄이는 방법)
안녕하세요. 한미세무회계사무소입니다. 문의하신 내용은 일시적 2주택 비과세 적용 여부와 한옥스테이 인테리어 비용의 필요경비 인정 여부가 핵심입니다. 첫째, 일시적 2주택 비과세 문제입니다. 2024년 A주택을 취득하고 2026년 7월 B주택을 취득하셨다면, 원칙적으로 B주택 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 비과세가 가능할 수 있습니다. 다만 기존 주택의 보유·거주요건 등을 충족해야 합니다. 특히 A주택을 한옥스테이로 운영하셨다는 점이 중요합니다. 실제 사용 형태에 따라 일반 주택이 아닌 숙박업용 건물로 판단될 가능성이 있어, 비과세 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다. 둘째, 인테리어 비용 1억 3,000만 원의 인정 문제입니다. 단순히 계산해도 매입가 9,500만 원, 매도가 2억 2,000만 원이라면 양도차익은 1억 2,500만 원입니다. 물론 여기서 여러가지 공제가 있지만 비과세가 적용되지 않더라도 인테리어 공사비 중 자본적 지출로 인정되는 금액은 양도차익에서 공제할 수 있습니다. 현금으로 지급했거나 세금계산서가 없는 경우에도 다른 객관적인 증빙을 통해 인정 가능성을 검토할 수 있습니다. 이번 사례는 일반적인 주택 양도와 달리 세무상 검토가 필요한 부분이 많습니다. 간단히 말하면 한옥스테이를 단순 주택으로 볼것인지와 자본적지출 인정 부분 등입니다. 저희 사무소에서는 이러한 부동산 양도소득세 문제에 대해 개별 사실관계를 검토하고 신고까지 진행하고 있습니다. 편하실 때 연락 주시면 구체적인 절세 가능성을 안내해 드리겠습니다. 한미세무회계사무소 | 대표 이정호 한국 세무사 · 미국 IRS Enrolled Agent(EA) ☎ 02-3667-2304 / 010-2210-7346
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 요건은 b 취득 후 3년 안에 a를 「취득」하는 것이 아니라 「양도」하는 것입니다. b를 2026년 7월에 취득했다면 그날부터 3년 안에 a를 팔면 됩니다. 기한이 2년이 되는 것은 조정대상지역에 a를 가진 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에 있는 b를 취득한 경우부터입니다. 다만 a도 잔금일부터 2년 이상 보유해야 하고, 2024년 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 합니다. 더 큰 문제는 a를 한옥스테이로 쓰고 있다는 점입니다. 주택인지는 건축물대장 같은 공부상 용도와 상관없이 양도일 현재 실제 용도로 가리기 때문에 숙박 영업에 쓰는 건물은 주택으로 보지 않는다는 해석이 있습니다. 그러면 비과세와 일시적 2주택 특례를 받을 수 없습니다. 한 건물에 주거와 숙박이 섞여 있으면 주거 면적이 더 넓을 때는 전부 주택으로, 같거나 좁을 때는 주거 부분만 주택으로 봅니다. 숙박을 그만두고 주거로 돌리면 주택으로 볼 수는 있지만, 보유기간은 주거로 쓴 날부터 다시 셉니다. 일시적 2주택을 따질 때도 그날 a를 새로 취득한 것으로 보므로 a가 b보다 나중 주택이 되고, a를 팔 때 이 특례는 적용받기 어렵습니다. 비과세 요건을 갖추면 양도가액 2억2천만 원은 12억 원 이하라 세금이 없고 인테리어 증빙도 세액에 영향이 없습니다. 과세되는 경우는 2년 이상 3년 미만 보유했고 중과 대상이 아니며 숙박 사업에서 건물을 감가상각하지 않았다고 보고 계산했습니다. 이때 인테리어를 하나도 인정받지 못하면 양도소득세 약 2,744만 원과 지방소득세 약 274만 원이고, 1억3천만 원을 모두 인정받으면 양도차익이 없어 세금이 없습니다. 2년 미만 보유라면 세율은 주택일 때 60~70%, 숙박용 건물로 볼 때 40~50%입니다. a가 주택으로 인정되면서 비과세 요건은 갖추지 못했고, a와 b가 모두 조정대상지역에 있다면 중과가 적용될 수 있습니다. 비과세가 아니면 인테리어 비용으로 양도차익이 없어지더라도 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고, 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 따로 신고합니다. 인테리어 비용은 세금계산서·카드·현금영수증을 받았거나 계좌이체 같은 금융자료로 지급이 확인되어야 필요경비가 되므로 증빙 없이 현금으로 준 금액은 인정받기 어렵습니다. 이체 내역만 있고 실제 공사가 확인되지 않아 부인된 결정례도 있어서 계약서·견적서·공사 사진처럼 실제 공사를 보여 주는 자료도 함께 있어야 안전합니다. 구조 변경·냉난방 설치 비용은 필요경비에 들어가지만, 도배·장판·싱크대 교체 같은 수선비는 들어가지 않으며, 숙박 사업소득에서 이미 경비나 감가상각으로 뺀 금액도 다시 빼지 못합니다. 숙박업 사업자로 등록해 운영했다면 건물을 판 금액에는 부가가치세가 과세될 수 있고, 토지는 면세이며 사업을 그대로 넘기는 사업양도도 제외됩니다. 숙박을 접고 폐업할 때도 매입세액을 공제받은 시설이 남아 있으면 부가가치세를 내야 할 수 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 1> 8월 4일 이전에 취득하신 경우에는 B주택 취득일로부터 3년이내에 A주택 양도하시면 양도소득세 비과세 가능합니다. 2> 1억3천만원에 대한 인테리어 공사비에 대해서 적격증빙서류가 있는 경우 자본적지출로 인정되어 납부하실 양도소득세는 없어 보입니다.