2026년 10월 4일조회 161
26년에 동탄집을 전세4억을 끼고 7억1천짜리 집을 매매하였는데, 계약일이 5월9일이고 잔금일이 7월 28일입니다. 이사이에 동탄이 7월 초에 토허제로 걸렸는데, 해당아파트를 실거주를 하지않고 2년 이상만 보유하면 양도세가 얼마인지 궁금합니다.
취득가: 7억 1천, 매도예상: 10억
참고로 계약 5월9일 당시에는 저는 무주택자이지만 부모님 밑에 세대원으로 들어가있었고, 세대주인 부모님은 유주택자였습니다.
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 실거주 없이 2년 이상 보유만 해서는 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 거주요건은 토지거래허가구역이 아니라 조정대상지역 여부로 정해지는데, 화성시 동탄구는 2026년 7월 1일 공고일부터 조정대상지역입니다. 주택이 동탄구에 있다면 취득일인 잔금일(그 전에 등기했다면 등기접수일)에 이미 조정대상지역이었으므로, 양도일에 질문자님이 속한 1세대가 이 집 한 채만 가지고 있고 보유 2년에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있습니다. 이 거주요건은 취득 당시를 기준으로 하므로 나중에 동탄구의 조정대상지역 지정이 해제되어도 없어지지 않습니다. 공고 전에 계약하고 계약금을 냈다면 거주요건을 적용하지 않는 예외가 있지만, 계약금 지급일 현재 질문자님이 속한 1세대가 무주택이어야 합니다. 그날 주택을 가진 부모님과 같은 주소에서 생계를 같이했다면 예외가 적용되지 않는다는 국세청 해석이 있고, 나중에 세대를 분리해도 달라지지 않습니다. 비과세가 안 되면 세액은 양도 당시 세대의 주택 수, 보유기간, 취득세·중개보수 같은 필요경비에 따라 달라집니다. 양도할 때 질문자님이 따로 1세대(배우자가 없으면 30세 이상이거나 일정 소득으로 독립해 생계를 유지하는 경우 등)를 이루고 이 집 한 채뿐이라면 기본세율 6~45%가 적용됩니다. 장기보유특별공제는 보유 3년 미만이면 없고 3년 이상이면 6%에서 1년에 2%씩 늘어납니다. 기본공제는 연 250만 원이고 지방소득세는 따로 냅니다. 양도할 때 부모님과 같은 세대여서 세대 기준 2주택 이상이고 그때도 동탄구가 조정대상지역이면, 기본세율에 20%포인트(3주택 이상은 30%포인트)를 더하고 장기보유특별공제도 없습니다. 2026년 5월 9일 양도분까지 적용되던 중과 한시 배제는 끝났습니다. 다만 수도권·광역시·특별자치시 밖의 기준시가 3억 원 이하 주택처럼 주택 수에서 빠지는 경우가 있고, 양도 전에 조정대상지역 지정이 해제되면 중과하지 않습니다. 전세를 끼고 넘겨받은 임대차는 상생임대주택 특례의 직전 임대차로 보지 않습니다. 이 특례는 취득 뒤 질문자님이 임차인과 맺은 직전 임대차로 1년 6개월 이상 임대하고, 그보다 보증금·임대료를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차를 2026년 12월 31일까지 체결해 2년 이상 임대해야 적용됩니다. 넘겨받은 전세 계약을 취득 뒤 끝내고 조건을 바꿔 다시 쓴 계약도 직전 임대차로 보지 않는다는 국세청 해석이 있어, 현행 규정으로는 이 특례로 거주요건을 대신하기도 어렵습니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
말씀하신 경우에는 계약일과 잔금일 사이에 조정대상지역으로 지정되었다는 점이 중요합니다. 일반적으로 취득 당시 조정대상지역인 주택은 1세대1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건이 추가될 수 있습니다. 다만 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 일정 요건을 갖추면 거주요건이 제외될 수 있습니다. 여기서 중요한 요건 중 하나가 계약금 지급일 현재 ‘무주택 1세대’였는지입니다. 질문자분 개인은 무주택이었더라도 당시 부모님과 동일 세대였고 부모님이 주택을 보유하고 있었다면, 세법상 ‘무주택 1세대’에 해당하지 않을 가능성이 있어 해당 예외 적용은 어려울 수 있습니다.