안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 상생임대주택 특례에서는 매수하면서 넘겨받으신 1차 계약은 직전 계약으로 보지 않고, 1차가 끝난 뒤 직접 맺으신 2차 계약이 직전 계약이 됩니다. 2차 계약에 따라 실제로 2년간 임대했다면 직전 계약의 1년 6개월 이상 임대 요건을 충족합니다. 보증금만 보면 4억 4천만 원에서 4억 8천만 원으로 5% 넘게 오르지만, 2차 월세 25만 원을 법정 전환율에 따라 보증금으로 환산해 비교하면 5% 이내로 계산됩니다. 다만 3차 계약으로 실제 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 이 기간은 월 단위로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 보므로, 요건을 채우는 정확한 날은 실제 임대 시작일과 종료일에 따라 달라집니다. 이 기간을 채우기 전에 잔금을 받아 양도하면 특례를 받기 어렵습니다. 2026년 9월 개정으로 그 임대기간이 끝난 날부터 1년 안에(이 경우 2028년 2월 무렵까지) 양도해야 한다는 기한도 생겼습니다. 파시는 날 1세대 1주택이고 양도가액이 12억 원 이하라면, 취득 당시 조정대상지역이었어도 2년 거주 요건 없이 비과세를 받으실 수 있습니다. 이 특례는 3차 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 하고, 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 2차·3차 계약서를 첨부해 제출하도록 정해져 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 전세2계약이 직전임대차계약이 되고, 전세3계약이 상생임대차계약으로서 상생임대인요건을 충족하셨습니다. 상생임대차계약 임대료 인상률도 5% 이내로 하셔서 양도가액 12억원 이하인 경우 양도소득세 전액 비과세 가능합니다.
