■ 두 집 모두 임대 중이어도 기존 주택 양도세 비과세는 가능합니다. 다만 2029. 9. 22.은 신규 주택의 세법상 취득일이 2026. 9. 22.일 때의 마감일이고, 상생임대 2년을 마친 뒤에 팔아야 합니다. ▶ 마감일은 '잔금일'부터 셉니다 2026. 5. 8. 계약과 계약금 지급이 입증되면, 10. 1.부터 바뀐 조정대상지역 2년 규정이 아니라 종전 3년 규정이 적용됩니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두세요. 세법상 취득일은 잔금일이고, 잔금 전에 등기했다면 등기 '접수일'입니다. 등기 완료일과 다를 수 있습니다. 기존 주택도 계약이 아니라 잔금(또는 그 전 등기)까지 기한 안에 끝나야 합니다. 2029. 9. 22.은 토요일이라 평일 잔금이면 9. 21.까지로 잡는 게 안전합니다. ▶ 두 집 모두 임대해도 되는 이유 신규 주택에 들어가 살아야 한다는 요건은 양도세·취득세 모두 없습니다. 기존 주택이 2021년 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요한데, 상생임대 요건을 갖추면 거주 요건이 빠집니다. 일시적 2주택 상태에서도 적용된다는 국세청 해석이 있습니다. ① 직전 계약(2024. 11. 28.~2026. 12. 28.): 취득 후 직접 체결, 실제 1년 6개월 이상 임대 → 충족 ② 새 계약: 2026. 12. 31.까지 체결, 계약금 받은 기록 → 예정 ③ 보증금·월세 인상 5% 이하 → 확인 필요 ④ 2028. 12. 27.까지 실제 2년 임대 → 예정 ⑤ 임대 종료일부터 1년(2029. 12. 27.) 안에 양도 → 올해 10월 새로 생긴 기한 그래서 매도 잔금은 2028. 12. 27. 이후부터 3년 마감일 사이, 약 9개월 안에 맞추셔야 합니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 거주 요건 자체가 없습니다. 세대에 다른 주택·분양권·입주권이 없어야 하고, 양도가액이 12억 원을 넘으면 전액 비과세는 아닙니다. ▶ 기한 안에 못 팔면 취득세는 말씀하신 '감면'은 일시적 2주택이라 중과를 빼 준 것입니다. 취득세 신고 때 이 근거로 일반세율을 적용받았다면, 3년이 지난 날부터 60일 안에 8%로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 신고·납부해야 합니다. 팔지 못한 사정은 참작되지 않습니다. 신규 주택이 취득 당시 비조정지역이었다면 2주택 취득은 원래 중과 대상이 아니어서 이 차액이 생기지 않습니다. 양도세도 기존 주택 비과세가 사라지고, 팔 때 조정대상지역이면 원칙적으로 2주택 중과(기본세율+20%p) 대상입니다. ▶ 지금 하실 일 ① 잔금 영수증·등기부 접수일로 신규 주택 취득일 확정 ② 두 주택 각각 취득 당시 조정대상지역 여부, 취득세 신고서에 적용된 세율과 근거 확인 ③ 12월 계약은 작성일·서명, 인상률, 계약금(증액분) 이체를 남기고, 양도세 신고 때 두 계약서와 상생임대주택 특례적용신고서 제출 ※ 근거: 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제155조 제1항, 부칙(대통령령 제36737호) 제2조 ※ 근거: 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조의3 ※ 근거: 지방세법 제13조의2 제1항, 제20조 제2항
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 신규주택 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택 비과세 대상이 될 수 있습니다. 2026년 8월 3일까지 계약금을 낸 것이 확인되면 조정대상지역이어도 3년이 적용됩니다. 신규주택은 거주 요건이 없어 두 집 모두 임대하셔도 됩니다. 다만 기존 주택이 취득 당시 조정대상지역이었다면 상생임대 요건을 모두 채워야 거주 요건이 면제됩니다. 취득세는 신규주택이 조정대상지역이라면(계약 뒤 지정된 곳은 제외), 기한 안에 기존 주택을 못 팔 때 중과세율과의 차액을 내야 합니다. 두 주택 계약서와 임대차계약서를 준비해 프로필 상담을 신청하시면 요건을 검토할 수 있습니다.
