안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 1차 계약일이 등기일보다 앞선다는 이유만으로 직전 계약에서 제외되지는 않습니다. 취득일은 등기일이 아니라 보통 잔금을 치른 날이라, 2020년 11월 잔금 뒤 2021년 1월 7일에 맺은 1차 계약은 취득 후 계약으로 봅니다. 다만 잔금 날짜는 이체 내역 등으로 확인되어야 합니다. 잔금 때 아파트가 아직 완성 전이었다면 사용승인일, 임시사용승인일, 실제로 쓰기 시작한 날 중 가장 빠른 날이 취득일입니다. 어느 경우든 취득일이 1차 계약일보다 늦지 않아야 합니다. 1차 계약으로 실제 2년을 임대하셨으니 직전 계약이 되고, 2차 계약을 2021년 12월 20일 이후 같은 전세금으로 맺어 2년 임대하셨다면 상생임대차계약에 해당합니다. 세입자가 바뀌어도 괜찮지만, 2차 계약금을 받은 입금 내역 같은 증빙은 있어야 합니다. 이 경우 2년 거주요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 2027년 12월 31일까지 파셔야 하고, 파는 날 1세대 1주택이어야 합니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분이 양도가액에서 차지하는 비율만큼 양도차익에 과세됩니다. 특례를 받으려면 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 내야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 20년 11월달에 분양권 잔금을 전세보증금으로 납입하지 않고, 매수자의 자금으로 지급 후 임대차계약을 하셨다면 1차 세입자와의 계약을 직전임대차계약으로 가능합니다. 2차 세입자의 계약과 관련하여 임대보증금 인상 없이 똑같은 금액으로 계약을 하신 경우 상생임대차계약으로 인정이 됩니다. 상생임대인 요건을 충족을 하셨기 때문에 내년 27년 12월 31일까지 양도를 하시면 야도가액 12억원 이하는 전액 비과세가 가능하고, 양도가액 12억원 초과분에 대한 양도차익에 대해서만 양도소득세를 납부하시면 됩니다. 장기보유특별공제도 최대 28% 적용도 가능합니다.
