결론부터 말씀드리면, 시가 2억 4,400만원인 집을 어머니께 2억원에 파시면 차이가 시가의 5%를 넘어 양도세는 시가로 다시 계산되고, 어머니 취득세도 시가 기준으로 나올 수 있습니다. 그리고 구리는 2021년 당시 조정대상지역이었다는 점을 먼저 확인하셔야 합니다. 1. 비과세 여부부터 확인하세요 - 구리시는 2018년 8월부터 2022년 11월까지 조정대상지역이었습니다. 이 기간에 취득하셨다면 1세대1주택 비과세에 2년 보유와 함께 2년 거주가 필요합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). - 1세대1주택이고 거주요건까지 채우셨다면 양도가액 12억원 이하라 시가로 다시 계산해도 비과세입니다. 2. 시가는 KB시세가 아닙니다 - 양도세에서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 같은 단지, 공동주택가격과 전용면적 차이 5% 이내 집의 매매가액이나 감정가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제167조 제5항, 상증법 시행규칙 제15조 제3항). KB시세는 참고자료일 뿐입니다. - 비슷한 매매사례가 없거나 애매하면 감정평가를 받아 그 금액을 기준으로 가격을 정하는 것이 가장 안전합니다. 3. 5% 기준으로 가격을 정하세요 - 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 계산합니다(소득세법 제101조, 같은 법 시행령 제167조 제3항, 제4항). [시가 2억 4,400만원 가정] 5% 기준 2억 4,400만원 x 5% = 1,220만원 매매가 2억원: 차액 4,400만원 → 양도가액을 2억 4,400만원으로 계산 매매가 2억 3,180만원 초과: 차액이 5% 미만 → 적용되지 않음 - 어머니 증여세는 차액이 시가의 30%(7,320만원)와 3억원 중 적은 금액 이상일 때만 나오므로 2억원 매매로는 생기지 않습니다(상증법 제35조, 같은 법 시행령 제26조 제2항). - 어머니 취득세도 같은 5% 기준을 넘으면 시가인정액이 과세표준이 됩니다(지방세법 제10조의3 제2항, 같은 법 시행령 제18조의2). 4. 대금이 실제로 오가야 합니다 - 직계존비속에게 넘긴 재산은 증여로 추정합니다(상증법 제44조 제1항). 어머니가 전세보증금 1억 8,000만원을 인수하고 나머지 2,000만원을 어머니 돈으로 계좌이체한 기록, 그 돈의 출처(소득, 예금 등)를 남겨 두세요(같은 법 시행령 제33조 제3항). 5. 주의할 점 - 양도세 예정신고는 양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달 말일부터 2개월 안입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). - 구리시는 2026년 7월부터 다시 조정대상지역으로 지정되었습니다. 어머니가 이미 집이 있으시면 조정대상지역 2주택 취득으로 취득세 중과세율이 적용될 수 있고(지방세법 제13조의2), 토지거래허가 대상이면 전세를 낀 매수가 막힐 수 있으니 계약 전에 시청에 확인하세요. 가치 세무회계 최준위 세무사
