■ 2020.12.16.에 낸 돈이 '계약금의 나머지'였고 그날 질문자님 세대에 주택이 없었다면, 거주하지 않아도 비과세된다고 판단됩니다. 12.16.에 낸 돈이 분양권 잔금이었다면 결론이 달라질 수 있습니다. ▶ 거주요건이 빠지는 이유 2022.7.30. 취득 당시 전주는 조정대상지역이었으므로, 원칙은 2년 거주입니다. 2022년에 지정이 해제됐어도 취득 당시를 기준으로 보므로 이 요건은 남습니다. 다만 지정 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 경우, 계약금을 낸 날 세대가 무주택이면 거주요건을 보지 않습니다. 분양권을 사는 전매계약도 이 예외에 해당합니다. 계약금을 나눠 냈다면 마지막 계약금을 낸 날을 기준으로 봅니다. ▶ 12.16.에 낸 돈부터 구분하세요 ① 10.30. 계약금 일부, 12.16. 나머지 계약금 기준일은 12.16.입니다. 11.4. 분가 후 따로 생활했고 주택이 없었다면 비과세입니다(2년 보유, 6.3억 원으로 충족). ② 10.30. 계약금 전액, 12.16.은 잔금·명의변경 기준일은 10.30.입니다. 그날 부모님과 생계를 같이 했고 부모님 명의 주택이 있었다면, 이후 분가했어도 예외가 적용되지 않습니다. ③ 같은 집에서 주민등록만 나눈 경우 세대는 실제 생계로 봅니다. 함께 생활했다면 12.16.에도 부모님 세대로 봅니다. ▶ 예외에 해당하지 않는다면 양도소득세는 약 7,000만 원으로 예상됩니다(지방소득세 별도). (차익 2.6억 원 − 장기보유공제 8% − 기본공제 250만 원 = 과표 약 2.37억 원. 다른 경비가 없고 2027.7.29.까지 판다고 가정) ① 지금 전입해 2년을 거주한 뒤 팔면 거주요건을 채웁니다. ② 세를 주고 있다면 상생임대 특례를 보세요. 취득 후 맺은 직전 계약(1년 6개월 이상) 대비 5% 이내로 올린 계약을 2026.12.31.까지 맺고 2년 이상 임대하면 거주요건이 면제됩니다. 잔금 전에 맺은 첫 계약은 직전 계약이 될 수 없고, 매도 기한도 있습니다. 어느 방법이든 팔 때 세대가 1주택이어야 합니다. 그 전에 다른 주택이나 분양권이 생기지 않게 하세요. ▶ 지금 하실 일 ① 명의변경일(12.16.)만 보지 말고, 분양권 매매계약서의 계약금 약정과 10.30.·12.16. 이체 내역을 맞춰 보세요. ② 계약금을 다 낸 날을 기준으로 부모님 명의 주택 여부와 분가 후 실제 주소를 확인하세요(주민등록초본, 등기부). ※ 근거: 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 법제처 법령해석 20-0577(2020. 12. 30.), 국세청 서면-2021-부동산-6470(2022. 10. 21.), 소득세법 시행령 제155조의3
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 아파트를 취득한 2022년 7월에 전주가 조정대상지역이었으므로, 비과세를 받으려면 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 다만 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 본인이 속한 세대에 주택이 없었다면 거주 요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 계약금을 나눠 지급했다면 계약금을 모두 낸 날을 기준으로 봅니다. 질문에 적으신 12월 16일이 계약금을 모두 낸 날이라면, 그날 부모님과 실제로 생계를 따로 하고 있었는지가 중요합니다. 양도소득세에서는 주민등록보다 같은 주소에서 생계를 같이하는지로 세대를 판단하기 때문입니다. 양도일 현재 세대에 다른 주택이나 분양권이 없는지도 결론에 영향을 줍니다. 이 예외에 해당하지 않으면 거주 요건이 그대로 남습니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 계산하고, 임대 중이라면 상생임대주택 특례 요건을 갖춘 경우에도 거주 요건이 면제됩니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
