안녕하세요. 한미세무회계사무소입니다. 문의하신 재개발 청산금의 양도차익 계산에서는 종전자산평가액과 권리 가액을 구분하는 것이 중요합니다. 쉽게 설명 드리면, 종전자산평가액 2억 7,500만 원은 재개발 전 기존주택을 평가한 금액이고, 권리 가액 4억 8,300만 원은 여기에 비례 율 175%를 적용하여 조합원에게 인정되는 금액입니다. 따라서 권리 가액 4억 8,300만 원에서 신축 아파트 분양가 3억 3,100만 원을 차감한 약 1억 5,200만 원을 청산금으로 받게 되는 것입니다. 다만 청산금 계산에 사용한 권리 가액이 양도소득세 계산에서도 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 세법상 양도차익 계산에 사용하는 '기존건물과 부수토지의 평가액'이 얼마인지는 관리처분계획의 내용과 관련 규정을 확인하여 판단해야 합니다. 이 평가액을 잘못 적용하면 청산금에 대응하는 취득가액과 양도차익이 달라질 수 있으므로, 관리처분계획인가서와 청산금 정산내역서를 확인하여 정확하게 계산하는 것이 중요합니다. 그런데 이번 사례에서 더욱 중요한 것은 청산금 1억 5,200만 원에 대해 실제로 양도소득세를 납부해야 하는지 여부입니다. 기존주택이 1세대 1주택이었다면 청산금에 대해서도 비과세 적용을 검토할 수 있습니다. 다만 2018년 10월 취득 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 2년 거주요건이 문제 될 수 있습니다. 특히 재개발은 일반주택 양도와 달리 관리처분계획인가일, 실제 철거일, 기존주택의 거주기간 등에 따라 비과세 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 청산금의 양도차익을 계산하는 것보다 먼저 비과세 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 비과세 여부에 따라 실제 세금 부담이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 관련 서류와 실제 거주기간을 알려주시면 청산금의 과세 여부부터 양도차익 계산, 신고 필요성까지 검토해 드리겠습니다. 한미세무회계사무소 한국 세무사 · 미국 IRS 등록 세무대리인(EA) ☎ 02-3667-2304 / 010-2210-7346
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 계산식의 평가액은 종전자산평가액 2억 7,500만 원이 아니라 비례율을 적용한 권리가액 4억 8,300만 원으로 봅니다. 소득세법 시행령 제166조 제4항은 이 평가액을 관리처분계획 등에 따라 정해진 가격으로 규정하고, 국세청은 종전자산평가액에 비례율을 곱한 권리가액을 그 가격으로 해석합니다. 청산금 1억 5,200만 원 자체가 권리가액 4억 8,300만 원에서 분양가 3억 3,100만 원을 뺀 금액입니다. 종전자산평가액 2억 7,500만 원에 비례율 175%를 곱하면 4억 8,125만 원이라 4억 8,300만 원과 조금 다릅니다. 실제 계산에는 관리처분계획서에 적힌 권리가액을 원 단위까지 그대로 씁니다. 관리처분계획이 변경인가되어 권리가액이 바뀌었다면 바뀐 금액이 기준입니다. 청산금에 양도소득세가 과세되는 경우 국세청은 최근 해석에서 양도일을 이전고시일 다음 날로 봅니다. 이전고시 뒤에 청산금을 다 받은 경우에는 그 받은 날을 양도일로 본 예전 해석과 조세심판원 결정도 있습니다. 예정신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. 이전고시일 다음 날이 8월이면 기한이 10월 31일인데, 이날이 토요일이라 11월 2일까지입니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
