해외 주재원 파견 2년 이내 아파트 매도 시 양도세 면제 여부

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 실거주를 하지 않았다는 이유만으로 출국 특례를 못 받는 것은 아닙니다. 2020년 6월 취득 당시 조정대상지역이던 서울 주택이라 원래는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 대상이 됩니다. 다만 1년 이상 계속 국외에 거주해야 하는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 양도하면 보유기간과 거주기간 요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 출국일과 양도일 모두 국내 주택이 이 한 채뿐이어야 하고, 배우자 등 세대원 명의 주택도 함께 셉니다. 세대 안에 조합원입주권이나 분양권이 함께 있으면 원칙적으로 이 비과세를 받을 수 없습니다. 파견 중 비거주자가 되었는지와 관계없이 요건은 같습니다. 본인만 나가고 배우자나 자녀가 국내에 남아 있으면 특례 대신 원래의 2년 거주 요건이 적용됩니다. 가족이 뒤늦게 출국했다면 2년은 본인이 출국한 작년 3월이 아니라 가족까지 모두 출국한 날부터 셉니다. 양도일은 계약일이 아니라 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기 접수일입니다. 이 날이 그 2년 안이어야 하고, 기간은 월 단위로 끊지 않고 세대 전원이 출국한 날짜를 기준으로 셉니다. 2년이 지나서 양도하거나, 파견이 끝나 귀국한 뒤 국내에 거주하던 중에 양도하면 특례를 받을 수 없습니다. 가족 일부가 먼저 돌아와 국내에서 계속 지내던 중에 양도한 경우나, 양도하는 날 이미 파견 사유가 끝난 경우도 마찬가지입니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 요건을 갖추더라도 넘는 비율만큼은 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제는 거주기간이 없어 1세대 1주택의 높은 공제율은 쓸 수 없고 일반 공제율로 계산합니다. 과세되는 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세 예정신고를 하고, 양도소득분 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 신고합니다. 질문만으로는 가족도 함께 출국했는지와 그 날짜, 파견 기간, 다른 주택이나 입주권·분양권이 있는지 알 수 없어 비과세를 확정하기는 어렵습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

해외 주재원 파견처럼 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 근무상의 사유로 세대전원이 출국한 경우, 출국 당시 국내에 1주택만 보유하고 있었다면 출국일부터 2년 이내 양도하는 주택에 대해 1세대1주택 특례를 검토할 수 있습니다. 이 특례가 적용되면 일반적인 2년 보유·거주요건의 제한을 받지 않을 수 있으므로, 해당 아파트에 실제 거주하지 않았다는 이유만으로 비과세가 배제되는 것은 아닙니다.

해외 출국일로부터 2년 이내에 1주택을 양도할 경우, 소득세법 시행령에 따라 보유 및 거주기간 요건을 적용받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 질문자님의 경우 출국 전 취득한 주택을 내년 3월까지 매도하신다면 실거주를 하지 않았더라도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. (여기서 매도일은 잔금일을 말합니다.) 다만 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 12억 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 더 자세한 사항은 상담을 통해 확인해 보시기 바랍니다.