임대사업자와 장특공 축소

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 「2027년부터 장특공 축소」는 확정된 법이 아니라 2026년 9월 국회에 제출된 정부 세법개정안입니다. 정부안대로라면 일반 장기보유특별공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터이고, 거주하지 않은 다주택자 주택은 2028년에는 보유공제가 최대 15%, 2029년부터는 0%가 됩니다. 국회 심사에서 바뀔 수 있습니다. 다만 지금 법으로도 그 주택이 아파트인지, 조정대상지역에 있는지에 따라 결론이 다릅니다. 조정대상지역 주택은 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다주택 중과(2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p)가 다시 적용되고, 중과 대상이면 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 비조정대상지역 주택은 중과가 없습니다. 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록을 모두 한 등록 임대주택은 임대기간 요건, 임대개시일 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하, 임대료 증액 5% 이내를 갖추면 중과에서 제외됩니다. 아파트는 2020년 7월 11일 전에 등록을 신청한 경우만 해당합니다. 조정대상지역 아파트는 2028년 의무기간 종료일에 등록이 자동말소되고, 2026년 10월 시행된 시행령에 따라 말소일부터 1년 안에 팔아야 중과에서 제외됩니다. 아파트가 아니면 자동말소 대상이 아니고 이 1년 기한도 없습니다. 중과되지 않으면 지금 법으로 15년 이상 보유한 주택의 공제율은 30%입니다. 2020년 12월 31일까지 등록(아파트는 2020년 7월 11일 전 신청)한 장기일반민간임대주택으로 8년 이상 계속 등록해 임대했고, 국민주택규모 이하이며 임대료 증액을 5% 이내로 지켰다면 임대기간 양도차익에 공제율 50%가 적용됩니다. 임대 전 보유기간 몫은 일반 공제율로 따로 계산합니다. 자동말소된 아파트도 50%는 받지만 70%는 받지 못합니다. 아파트가 아닌 주택은 만기 뒤에도 등록을 유지하고 10년 이상 계속 임대하면 70%가 적용됩니다. 다만 만기 때 공실인 상태에서 등록을 말소하면 8년 요건을 채우지 못한 것으로 보아 이 특례를 받지 못할 수 있습니다. 정부안대로라면 자동말소된 조정대상지역 매입임대 아파트는 의무기간 종료일부터 1년 안에 팔면 지금 혜택이 유지되고, 1년이 넘어 2년 안에 팔면 중과세율 절반과 공제율 30%가 적용되며, 그 뒤에는 우대가 없습니다. 또 중과배제 요건을 갖춘 등록 임대주택(조정대상지역 매입임대 아파트 제외)은 임대기간을 거주기간으로 보아 공제율을 연 2%씩, 최대 30%까지 주는 안도 들어 있습니다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 중과 가산세율을 2027년 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 +10%p·+15%p로 낮추는 내용도 정부안에 있지만, 중과 대상이면 장기보유특별공제를 받지 못하는 점은 그대로입니다. 2028년 만기 뒤 언제 파느냐에 따라 공제가 달라지므로 주택 유형·소재지·등록일을 먼저 확인해야 합니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 박철원세무사입니다. 조정대상지역에 있는 매입임대아파트를 보유하신 경우에는 장기보유특별공제를 27년에는 50%, 28년도에는 30%, 29년도에는 장기보유특별공제를 적용 받지 못하는 것으로 되어 있습니다. 조특법 97조의 3에 해당하는 장기보유특별공제는 적용받지 못하지만, 15년 보유기간에 대한 장기보유특별공제는 적용 가능합니다. 문제는 자동말소된 날로부터 1년이내 처분하지 못하는 경우에는 양도소득세를 중과세로 납부하실 수 있기 때문에 1년이내 꼭 양도계획을 세우시기 바랍니다.