2026년 9월 30일조회 102
부동산 임대차 합의하면서,
임차인이 임대인에게 금융비용 보전금 600만원과 중도상환수수료 보전금 300만원, 합계 900만원을 지급하기로 했습니다.
실제 발생 비용과 무관하게 정액으로 확정한 금원이나
이 900만원이 (1) 임대인에게 과세대상 소득(기타소득 등)에 해당하는지, 해당한다면 소득 구분과 세율은 어떻게 되는지, (2) 지급하는 임차인에게 원천징수 의무가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 900만원이 임대인의 기타소득인지는 보전금이라는 명칭이나 정액이라는 점보다, 임대차의 위약·해약으로 받는 손해배상인지와 임대인이 실제로 입은 손해를 넘는지로 정해집니다. 임대인이 위약·해약 때문에 실제로 부담한 대출이자·중도상환수수료를 메우는 범위는 기타소득이 아니고, 그 손해를 넘는 부분이 위약금·배상금으로서 기타소득입니다. 실제 손해를 입증하지 못해 임대차 합의해지로 받은 배상금 전액을 기타소득으로 본 판결도 있습니다. 다만 이는 합의가 위약·해약 때문일 때의 결론입니다. 계약을 유지한 채 조건만 바꾸면서 주는 돈이라면 위약·해약이 없어 위약금 규정이 적용되지 않습니다. 국세청은 부동산임대업자가 임대와 관련해 임차인에게서 임대료 외에 따로 받는 돈을 부동산임대업 사업소득 수입금액으로 봅니다. 지급 의무 없이 주는 합의금을 기타소득인 사례금으로 본 국세청 해석도 있지만, 임대인이나 새 건물주가 임차인에게 조기 명도를 부탁하며 준 돈에 관한 것입니다. 임차인이 임대인에게 주는 이 900만원과는 주는 쪽이 반대이고, 그 해석은 계약을 끝내는 상황에 관한 것이라 계약을 유지하는 경우와도 사정이 다릅니다. 위약·해약으로 받는 돈이라도 임대인이 부동산임대업을 한다면, 임차인의 계약불이행으로 받는 위약금이나 임대업과 관련해 받는 배상금 역시 국세청은 사업소득 수입금액으로 봅니다. 앞의 판결도 부동산임대업자가 받은 배상금을 기타소득으로 과세한 사건이었지만, 사업소득인지는 쟁점이 아니어서 판단하지 않았습니다. 결국 임대인이 임대업을 하더라도 어느 소득으로 볼지는 돈을 주게 된 사유와 약정 내용에 따라 달라집니다. 기타소득에 해당하면 원천징수세율은 20%이고 지방소득세 2%를 더해 22%입니다. 위약금·배상금은 주택입주 지체상금 말고는 받은 금액의 일정 비율을 필요경비로 인정하는 규정이 없습니다. 실제로 든 필요경비가 없으면 기타소득으로 보는 금액이 그대로 기타소득금액이 됩니다. 그해 기타소득금액 합계가 300만원 이하이고 원천징수된 경우에는 원천징수로 과세가 끝나며, 원하면 종합소득에 합산할 수도 있습니다. 300만원을 넘으면 다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세 확정신고 때 다른 종합소득과 더해 6~45% 기본세율로 다시 계산하고, 원천징수된 세액은 뺍니다. 사업소득으로 보는 경우에도 원칙적으로 같은 기본세율이 적용되고, 주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하이면 14% 분리과세를 고를 수도 있습니다. 기타소득은 사업자가 아닌 개인이 지급해도 원천징수 대상이라, 900만원 중 이에 해당하는 부분은 임차인이 지급할 때 원천징수해야 합니다. 실제 손해를 메우는 부분이나 사업소득으로 보는 부분은 원천징수 대상이 아닙니다. 계약금이 위약금으로 대체되는 경우에만 원천징수에서 제외되는데, 따로 지급하기로 한 이 돈은 그 예외에 해당하지 않습니다. 원천징수한 세액의 납부기한은 지급한 달의 다음 달 10일이고, 지급명세서 제출기한은 다음 해 2월 말일입니다. 징수해야 할 세액을 기한까지 내지 않으면 원천징수의무자에게 미납세액의 3%에 미납 기간에 따른 금액을 더한 납부지연가산세가 부과됩니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
임대차계약의 변경·해지 등에 따라 임대인이 입은 손해를 보전받는 성격이고, 실제 손해액을 초과하여 지급받는 금액이라면 계약의 위약·해약에 따른 위약금 또는 배상금으로 기타소득에 해당할 가능성이 있습니다. 반면 실제 발생한 금융비용이나 중도상환수수료를 그대로 보전받는 성격이라면 과세소득에 해당하지 않을 여지도 있어 구체적인 합의내용을 확인해야 합니다.
안녕하세요. 김민영 세무사입니다. 금융비용, 중도상환수수료의 실제 손해를 보전하는 금액이라면 원칙적으로 과세대상 소득이 아닙니다 다만 실제 손해액을 초과하는 부분은 기타소득에 해당합니다 기타소득에 해당하면 소득세 20% + 지방소득세 2%를 원천징수해야 합니다