안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 1번은 비과세가 어렵습니다. 1주택과 분양권을 함께 가진 세대의 비과세 특례는 종전 주택을 분양권 취득 후 3년 안에 파는 경우와 3년이 지나 파는 경우 두 가지입니다. 어느 쪽이든 종전 주택 취득일부터 1년이 지난 뒤에 분양권을 취득해야 하므로, 1년 안에 받은 분양권으로는 특례를 받을 수 없습니다. b가 완공된 뒤 2주택 상태로 팔아도 일시적 2주택 특례를 받을 수 없다는 국세청 해석도 있습니다. a 잔금 전, 즉 a도 분양권일 때 b를 받으면 분양권 두 개를 차례로 취득한 경우가 되어 역시 특례가 적용되지 않습니다. 비과세가 안 되면 보유기간에 따라 단기세율이, a가 조정대상지역이면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 2번은 특례를 받을 수 있지만 지켜야 할 조건이 많습니다. 1년은 등기일이 아니라 a 잔금일(잔금 전에 등기하면 등기접수일)부터 세고, b분양권 취득일이 그로부터 1년 이상 지나야 합니다. b분양권 취득일은 대가를 주고 사면 대금청산일, 증여로 받으면 증여받은 날입니다. 어머니는 당첨일부터 계속 별도 세대여야 하고, 세대에 다른 주택·분양권이 없어야 합니다. a는 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. a는 b분양권을 받은 날부터 3년 안에 팔면 됩니다. 3년이 지나서 판다면 b가 완공된 뒤 3년 안에 세대 전원이 b로 이사해 1년 이상 계속 살아야 하고, a도 b 완공 전이나 완공 후 3년 안에 팔아야 합니다. 이사·거주를 채우지 못하면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 세금을 신고·납부해야 합니다. 특례적용신고서는 a를 판 달의 말일부터 2개월 안인 예정신고 기한에 내고, 늦어도 다음 해 5월 확정신고 기한까지는 내야 합니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 차익 가운데 넘는 비율만큼은 과세됩니다. 3번은 상속으로 간주되지 않고 증여 문제가 됩니다. 다만 증여한 날부터 10년 안에 어머니가 돌아가시면 증여로 본 금액은 상속세 계산에 더해집니다. 어머니에게 대가를 주고 사더라도 직계존비속 사이 거래라 증여로 추정되므로, 질문자 본인의 신고된 소득이나 본인 재산을 판 돈 등으로 대금을 치렀다는 것을 금융자료로 입증해야 양도로 인정됩니다. 분양권 시가는 같은 단지 비슷한 분양권의 실제 거래가를 먼저 보고, 그런 거래가 없으면 그때까지 낸 돈에 그 시점의 프리미엄을 더한 금액으로 봅니다. 원금만 주고 넘겨받으면 어머니는 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상일 때 시가로 양도세(분양권 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%)를 다시 계산합니다. 질문자는 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 금액을 넘는 부분이 증여재산가액이 됩니다. 어머니 쪽 기준(5%)이 훨씬 낮아서, 질문자에게 증여세가 나오지 않는 가격이어도 어머니 양도세는 시가로 다시 계산될 수 있습니다. 질문자 쪽 증여재산가액에서는 직계존속 공제 5천만 원(10년 합산)을 뺄 수 있지만, 혼인·출산 공제 1억 원은 이런 저가 거래 이익에는 쓸 수 없습니다. 프리미엄이 실제로 없으면 차액도 없습니다. 2027년 12월에 넘기면 그때 시가가 기준입니다. b가 전매제한 대상이면 그 기간에는 증여로도 넘길 수 없습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
