안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. B 임차인이 계약기간 중에 본인 사정으로 나가고, 새로 맺는 C의 보증금·월세가 B보다 늘지 않았다면 C의 임대기간을 B와 합산할 수 있습니다. C 보증금은 B와 같은 3.67억원이라 이 조건은 맞습니다. B와 C에서 실제로 임대한 기간을 더해 2년 이상이어야 하고, B가 나간 뒤 비어 있던 기간은 넣지 않습니다. 다만 B가 상생임대차계약으로 인정되는 것이 전제입니다. A는 주택을 취득한 뒤 직접 맺은 계약으로 1년 6개월 이상 임대했어야 하고, 취득하면서 승계한 계약이면 직전임대차계약이 되지 않습니다. B 보증금은 A보다 약 4.86% 올라 5% 이하 조건에 맞고, 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다. 질문에 없는 취득 시기와 A의 승계 여부에 따라 결론이 달라집니다. 계약서를 25개월 한 장으로 쓸지, 24개월에 1개월 특약을 더할지는 세법이 정하지 않습니다. B 약 7개월에 C 24개월만 더해도 2년이 넘어 1개월 추가 여부는 2년 요건에 영향이 없습니다. 다만 C 계약서에 1개월 특약을 붙이면서 그 1개월의 보증금·월세를 B보다 올려 적으면 위 합산 요건을 채우지 못합니다. 특례는 상생임대 기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 적용됩니다. 합산한 경우 이 1년을 어느 날부터 세는지 정한 해석은 아직 없습니다. B가 약 7개월 임대한 것으로 보면 합산 2년은 2028년 5월 무렵 찹니다. 이때부터 센다면 기한은 2029년 5월 무렵이고, 25개월 계약인 C가 끝나는 2029년 1월부터 센다면 2029년 12월 31일입니다. C 계약이 끝날 무렵 양도하신다면 어느 쪽으로 보더라도 기한 안입니다. 이 특례를 받아도 거주기간 외의 요건은 그대로라, 양도일 현재 1세대1주택이고 2년 이상 보유해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 양도차익 중 12억원 초과분이 양도가액에서 차지하는 비율만큼은 과세됩니다. 법령이 정한 서류는 특례적용신고서와 직전·상생임대차계약서로, 양도소득세 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)이나 확정신고기한까지 제출합니다. 합산하는 경우 신고서에 B와 C의 임대내역을 모두 적습니다. 중도퇴실 사유를 증명할 서류를 따로 정한 규정은 없지만, 합산 여부는 B 임차인이 본인 사정으로 나갔는지로, 합산 기간은 B 퇴실일과 C 개시일로 판단합니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
■ 지금 계획대로면 세 가지 모두 괜찮습니다. 핵심은 C계약 보증금을 B보다 올리지 않는 것입니다. ▶ 1. B가 7개월 만에 나가도 되나요 상생임대차계약(B)은 2년 이상 임대해야 하지만, 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약(C)을 맺으면 C의 임대기간을 합쳐서 계산합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제4항). 조건은 새 계약의 보증금·임대료가 종전 계약(B)보다 늘지 않는 것입니다(같은 법 시행규칙 제74조의3). C 보증금 3.67억은 B와 같아 충족합니다. 기간은 월력으로 셉니다(같은 조 제3항). C를 25개월로 하시면 B와 합쳐 2년이 넉넉히 넘습니다. B가 상생임대차계약이 되는 요건도 함께 확인하세요(같은 조 제1항). · A 대비 보증금 증가율 5% 이내: 3.5억 → 3.67억, 약 4.86%로 충족 · A로 임대한 기간 1년 6개월 이상: A가 2년이라 충족 · B를 2026년 12월 31일까지 체결하고 계약금 받은 사실을 증빙으로 확인할 수 있을 것: 계약금 이체내역을 보관하세요 ▶ 2. 25개월 계약서는 어떻게 쓰나요 요건은 계약서 형식이 아니라 실제 임대기간과 보증금입니다. 처음부터 2026.12.11~2029.1.11로 쓰셔도, 24개월 계약에 1개월 연장 특약을 붙이셔도 결과는 같습니다. 다만 특약으로 보증금을 올리면 합산 조건이 깨지니 금액은 그대로 두세요. ▶ 3. 받아 둘 서류 양도소득세 신고 때 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서(A)와 상생임대차계약서(B)를 붙여 냅니다(같은 조 제5항). 합산을 보여 주려면 C 계약서, B 임차인의 중도 해지 요청 자료(해지 합의서, 문자 등), 보증금 반환 이체내역을 함께 보관하세요. ▶ 매도 시점 특례는 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 적용됩니다(같은 조 제1항). C가 끝나는 2029.1.11 직후 매도하면 기한 안입니다. ※ 상생임대 특례는 비과세 요건 중 거주기간 제한만 풀어 줍니다. 2년 보유와 1세대 1주택 요건은 따로 갖춰야 합니다(같은 영 제154조 제1항). ──────────── 바른세무회계 김도은 공인회계사
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 1> 임대료와 임대기간을 상생임대차계약과 똑같이 하신 경우라면 상생임대차계약기간을 합산하실 수 있습니다. 2> 임대료만 인상하지 않으면 문제가 되지 않으나, 되도록 상생임대차계약기간도 똑같이 계약하시는 것을 추천드립니다. 3> 받으실 서류는 없고 임대보증금과 임대기간을 전 상생임대차계약과 똑같은 조건으로 계약을 하시면 됩니다.
