안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 10필지가 한꺼번에 사업용으로 인정되지는 않고, 필지마다, 한 필지 안에서도 면적별로 따로 판정합니다. 세차장 부지처럼 농지·임야가 아닌 토지는 재산세 별도합산이나 분리과세 대상이 되는 부분이 사업용입니다. 고지서에 적힌 구분보다 실제로 그 대상에 해당했는지로 봅니다. 종합합산 대상인 부분은 세법에 열거된 사업에 써야 사업용이 되는데, 세차장은 그 목록에 없습니다. 그래서 세차장으로 실제 쓰고 있다는 사실만으로는 사업용이 되지 않습니다. 사업자등록상 지번도 판정 기준이 아닙니다. 건축물이 있는 2필지는 건물 바닥면적에 용도지역별 배율(상업지역 3배, 일반주거지역 4배 등)을 곱한 면적까지는 별도합산이라 사업용이고, 넘는 부분은 비사업용이 될 수 있습니다. 건물 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2%에 못 미치면 바닥면적만 별도합산이고, 무허가 건물이면 부속토지 전부가 종합합산입니다. 나머지 8필지는 원칙적으로 종합합산이라 비사업용으로 볼 가능성이 큽니다. 다만 자동세차기는 지방세법상 건축물에 해당하므로, 세차기가 놓인 필지는 그 수평투영면적에 배율을 곱한 면적까지 별도합산될 수 있습니다. 건물이 있는 필지와 붙어 있고 한 사업장으로 쓰이는 필지도 경계와 관계없이 그 건물의 부속토지로 보아 배율 면적까지 별도합산될 수 있습니다. 주차장법에 따른 부설주차장도 설치기준면적까지는 사업용입니다. 사용 기간 요건도 있습니다. 소유기간이 5년 이상이면 양도일 직전 3년 중 2년, 직전 5년 중 3년, 전체 소유기간의 60% 가운데 하나 이상을 사업용으로 써야 합니다. 공동명의 1필지는 지분마다 따로 판정하고, 따님이 사업을 하지 않아도 별도합산 대상이었던 기간은 사업용입니다. 따님 지분의 소유기간은 상속개시일부터 셉니다. 상속받은 지 3년 이상 5년 미만이면 사업용으로 쓴 기간이 3년 이상이거나, 직전 3년 중 2년 이상이거나, 소유기간의 60% 이상이어야 합니다. 3년 미만이면 기준이 다릅니다. 아드님을 공동대표로 등록해도 아버지 소유 토지의 재산세 과세대상 구분과 이용 현황으로 판정하므로 사업용 여부는 달라지지 않습니다. 공동대표 등록과 달리, 토지를 공동사업에 현물출자하면 출자한 날과 등기접수일 중 빠른 날에 아버지가 토지를 양도한 것으로 봅니다. 이때는 그날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 아드님이 단독 대표가 된 뒤에도 별도합산 부분은 무상으로 빌려주든 임대료를 받든 사업용이 유지되고, 세차장으로 쓰는 종합합산 부분은 누가 운영해도 비사업용입니다. 아드님이 아버지 토지를 무상으로 쓰면 그 이익을 5년 단위로 법정 산식에 따라 계산하고, 1억 원 이상이면 아드님에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 비사업용 토지로 판정되면 양도세율이 기본세율에 10%p를 더한 16~55%가 되고, 지방소득세도 그 10분의 1인 1.6~5.5%로 따로 부과됩니다. 토지가 주택 외 부동산을 대상으로 한 지정지역 안에 있으면 양도세율이 10%p 더 높아집니다. 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김민영 세무사입니다 문의1) 10필지 전부가 사업용으로 인정될 가능성은 낮습니다. 세차장용 토지는 사업용 열거 목록에 없습니다. 재산세 별도합산 대상인 건축물 부속토지만 사업용이 되고 건축물이 없거나 배율을 넘는 토지는 비사업용일 가능성이 큽니다. 필지별 재산세 과세구분을 먼저 확인해 보세요 문의2) 아들을 공동대표로 등록해도 판정은 달라질 가능성이 낮습니다. 판정 기준은 대표자가 아니라 토지의 재산세 과세구분과 용도입니다 문의3) 아버지가 빠지고 아들만 대표가 되면 소유자가 직접 사업을 하지 않는 구조가 되어 불리해질 수 있습니다
